תיקון 70 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) –דיווח שומה עצמית

מאז חודש מרץ 2011 נכנס תיקון 70 לחוק מיסוי מקרקעין שיצר שינויים לא מעטים בחקיקת הנוגעת למס השבח ומס הרכישה. יחד עם השינויים וההטבות הנובעות מהתיקון נולדו בעיות וקשיים לא מעטים, הנובעים בעיקר מהחיוב להגשת דיווח בצורה אחת בלבד- דיווח בשומה עצמית, המדרישים מיומנות, הבנה ומקצועיות בחקיקה עצמה לשם דיווח העיסקאות בצורה נכונה.

הסיבות לשינוי:

רישום זכויות - המחוקק משמש כפטרון של הפרט, הבא להגן ולשמור על זכויותיו. לא אחת נתקלנו בתופעה שרוכשי דירה אינם יכולים לרשום את זכויותיהם בנכס (לשכת רשם המקרקעין מינהל וכד') מהסיבה שאישורים מתאימים לנכס במס שבח, חסרים. אי תשלום מס שבח ע"י המוכר, לרבות קבלנים שנקלעו לקשיים כלכליים מותרים רוכשי דירות בעלי נכסים שאינם יכולים לממש את זכותם הקניינית בנכס, כי הרשויות האחראיות על הרישום מערימות קשיים, ומסרבות לרשום בהעדר אישורים על פי הנהלים.

על מנת למנוע את התקלה המשפטית הנ"ל ועל מנת לקיים את אותה זכות קניינית הנתונה לפרט לרשום את זכותו לנכס שבבעלותו, קבע המחוקק דרך חדשה ליעל ולאפשר את רישום הנכסים על שמות בעליהם, מבלי שיוצבו מכשולים טכניים ו/או כספיים, אשר אינם תלויים בהם.

יעילות בדיווח - חיוב הגשת שומה עצמית תוך 40 יום מיום העיסקה שמטרתה ליעל ולזרז את הטיפול במשרדי מס השבח, בפתיחת השומה ועריכתה תוך כדי הטלת אחריות לא פשוטה על הצדדים, לדווח ולחשב נכונה את המס המגיע לרשויות מס השבח.

תשלום מס שבח / הגנה על השקעת הרוכשים - לגבי הרוכשים משמעות השינוי איננה כספית כי אם קניינית. הרוכש ממילא משלם מס רכישה תוך זמן מוגבל מיום הרכישה אולם כעת לאור השינוי השקעתו של הרוכש מוגנת יותר היות והמוכר נידרש להעביר את תשלום מס השבח עוד בטרם שולמו לו כל הכספים ע"י הרוכש. היה ולא ישולמו ע"י המוכר, אזי הקונה רשאי לשלמם במקומו ואלה יהוו חלק מהתשלומים המגיעים למוכר לפי הסכם (שיעור ההפרשה למס השבח משתנה בהתאם לאופי העסקה ונע בין 7%-15%)
משכך, יתאפשר לקונה לקבל את אישור רשויות מס השבח, המעיד כי אין חובות בנכס עוד בטרם נסתיימה העיסקה, ולכשיתפשר ויגיע המועד לרישום, אזי לא תהיה כל מניעה חוקית להעביר את הנכס על שמו.

תשלום מס רכישה - התיקון מקל על הרוכשים ומרחיב את מועד תשלום מס הרכישה ל- 60 יום במקום 50 יום מיום הרכישה, עם זאת מצמצם את חובת הדיווח ל- 40 יום בלבד (היה 50 יום בעבר). שומות מס רכישה לרוב מדווחות בשומה עצמית, מאחר ויחסית ניתנות בקלות לחישוב עצמאי (לפי מדרגות כמס ומהות העסקה), עם זאת יש לשים לב לפטורים החלקיים המגיעים בעסקאות ירושה או העבה לקרוב/עסקאות מתנה, נכים וכד' יש לתהות ולעמוד על קנקנם של הרוכשים ולגבי הנכסים הנדלניים, ככל שיש כאלה ברשותם בטרם נחתמת העיסקה.


אפשרות לדחיית מס - עדיין קיימת לפי סעיפים 51 ו- 52 ובהעדר קיום התנאים האמורים בהם, והשינוי העיקרי להם הוא הבדלה בין החבות לתשלומי מס השבח ומס הרכישה בגין אותה עיסקה וביחס לכספים ששולמו בגינה (חובת תשלום מס רכישה לאחר קבלת 50% מהתמורה וחובת תשלום מס שבח בקבלת 40% בלבד).

הקשיים ובעיות הנובעים מהתיקון:

חישוב שומות מס השבח - לאור השינוי כאמור כל השומות כאחד יוגשו בשומה עצמית, כלומר על הנישום יהא לדאוג בעצמו או באמצעות בא כוחו לחשב את הסכום לתשלום מס השבח.

חישוב שומת מס השבח מורכב ומסובך ושלא בדומה כלל למס הרכישה. דיווח שומה עצמית כרוך בחישוב פרמטרים ומשתנים רבים, שאינם פשוטים להבנה, לנו המוכר הסביר. חובת התשלום משליכה על תכנוני מס ודחיית מס המקובלים מאוד בענף הבניה בעסקאות מכר דירות (חדשות).

עיקרון תשלום מס - חיוב במס השבח נובע מעקרונות המס (מס הכנסה) המחייבים אותנו בתשלומי מס בגין רווחים שנצברים לנו. לפיכך, קובע החוק הפרשה בשיעורים הקבועים בחוק על הרווח שנצבר כתוצאה ממימוש הזכויות בנכס.

רווח מהו? החישוב הפשוט מקזז את שווי המכירה משווי הרכישה, לרבות כל הוצאות שנלוו להוצאת העיסקה לפועל המוכרים לפי סעיף 39 לחוק (ניכויים). לתוך המשואה הזו נכנסים גורמים ופרמטרים נוספים, כולל חישוביים היסטוריים (לגבי שיעורי המס ביחס לתקופת הרכישה של הנכס ו/או מכירתו) המשפיעים על גובה המס. יש לזכור את הפטורים הקבועים בדין, לגבי עסקאות מכירה/ רכישה שהינן בעלות אופי מיוחד ו/או כאלה, שאינן מכירת זכויות בדירת מגורים מזכה.

הנישום ו/או המדווח על העיסקה חייב להביא בחשבון את צווי הוראות השעה, ככל שקיימים כאלה במועד העיסקה, שיכול ויש בהן כדי להרחיב את אפשרויותיהם של הצדדים ובעיקר של המוכר זכויות במקרקעין היכול ליהנות מתשלומי מס שבח מופחתים ו/או מחיוב בכלל. הדין מפריד בין הנכסים ואופי העסקאות, בין אם מדובר במכירת זכויות במקרקעין ו/או בנחלות חקלאיות בין אם מדובר בבעלי דירה יחידה ו/או יותר בין אם הדירה התקבלה בירושה ו/או בהעברה וכיוב'... כל אלה יש בהם כדי לשנות את חיובי מס השבח.

קבלנים/ פרוייקטים בליווי בנקאי- לגבי עסקאות מכר דירות (חדשות) המחוקק לא לגמרי קח בחשבון את ההתנגשות בין הדינים הנוגעים לעסקאות אלה, ולמעשה קיימת התנגשות קלה עם חוק קוגנטי אחר, שגם הוא, בשנת 2011, תיקון מס' 5 לחוק מכר דירות.

קיימת חובה להנפיק פנקס שוברים לרוכש דירה חדשה, לפיו ידע הבנק המלווה להוציא לרוכש ערבות, מה שמחייב את הקבלן לפתוח חשבון שילווה את הפרוייקט במהלך הבניה ועד להעברת החזקה בהם לרוכשים. כל הכספים המופקדים בחשבון זה הינם תשלומים על חשבון רכישת הדירה וכנגדם מונפקת ערבות הכרוכה בתשלום עמלה כמובן. 

אם כן, כיצד נביא לביטוי את אותה הפרשה כספית (7-15%) בגין או ע"ח חוב במס שבח?
האם גם בגין סכום זה תוצא ערבות (שמשמעותה עמלה נוספת לקבלן /או לרוכש)?

התיקון בחוק עלול לעורר בעיה תזרימית כספית ומיסויית ליזמים וקבלנים, ולמעשה מקשה על תכנון מס או דחייתו. יתרה מכך השיעורים שקבע התיקון (הנ"ל) לעיתים מהווים יותר ממה שצריך הקבלן לשלם לרשויות המס. בהתחשב באופי עיסוקו הדין הקודם אפשר לו לשלם את המס במסגרת הדיווח השנתי שמדווח למס הכנסה (משלם בשיטת הנכסים הגמורים), ובעוד שבעבר, יכול היה הקבלן לדחות ולהקפיא את תשלום מס השבח ולמשך תקופה גם מעל לשנתיים ו/או עד להשלמת הבניה ו/או קבלת טופס 4, לאור התיקון החדש יאלץ המוכר לשלם, ובתוך מספר חודשים בלבד (תלוי בנספח התמורה ובשיעור הכספים המועברים לו על פיו) את חובותיו במס השבח או לחילופין ינוכה מהתשלומים המגיעים למוכר מהרוכש ע"ח הרכישה.

התיקון והשינויים האמורים בו יוצרים קשיים, ועדיין לא לגמרי ברור כיצד מיישמים ומתמודדים איתם וגם ברשויות המס עדיין נבדקים נהלים ודרכיי יישום ראויים לשינויים אלו.

לסיכום:

הדין החדש מטיל אחריות לא פשוטה על הצדדים בעיסקה ו/או עו"ד מטעמם בהגשת דיווח בשומה עצמית- שהרי, לא אחת, כדאיותה של עסקה תלוייה במידה רבה במס השבח (לרבות מס הרכישה) הצפוי להיות משולם לגביה, ובמקום בו תחשיב המס לא מתבצע כנדרש המשמעות היא הפסד כספי למוכר ו/או לרוכש עד כדי להוות נזק כספי משמעותי.

חשוב מאוד להתעדכן בתיקוני החוק והוראות שעה, שלהם השלכה משמעותית לגבי חישובי המס. איחור בדיווח ו/או במועד האחרון לתשלום המס, יגררו אחריהם הפרשי ריבית והצמדה מיותרים ועל כן יש להקפיד על דיווחים לאישורם ובמועדם.

אם כן, ועוד בטרם ניכנס לעסקה כזו או אחרת, יש לקבל את הייעוץ הנכון מהאדם המתאים, המוכשר והמוסמך דיו בדין הקיים שישרת נאמנה את האינטרס שלכם בעיסקה. לא כדאי להתפשר או חלילה לוותר על יצוג משפטי.

זכרו, שכר טרחתו של עו"ד הופך שולי לעומת הנזק, שנגרם בהעדר יצוג משפטי הולם.

חזרה לקטגוריה

הדפס מאמר

שלח לחבר