מקרקעין

מקרקעין כפי שמוגדר בחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969:
• קרקע, כל הבנוי והנטוע עליה וכל דבר המחובר אליה: חיבור של קבע או חיבור זמני.
• בעלות במקרקעין היא זכות להחזיק במקרקעין ולעשות בהם כל עיסקה לפי דין או לפי הסכם.
• הבעלות על מקרקעין כוללת את העומק שמתחת לפני הקרקע (בעלות על מחצבים), וגם בתחום שמעל הקרקע למעט מעבר מעל הקרקע (טיסה). 

• המדינה שומרת לעצמה את הזכות על המשאבים הטיבעים שלה כגון מחצבים ובסמכותה להפקיע את הקרקע.
מקרקעין קרויים גם נכסי דלא ניידי (ובראשי תיבות: נדל"ן), משום שמאפיין של נכסים אלה הוא חוסר היכולת להזיזם ממקומם (להבדיל ממיטלטלין - נכסים שניתן להעבירם ממקום למקום). 

עסקאות במקרקעין
העברת הבעלות על המקרקעין נעשית באמצעות מכירתם. בנוסף לכך מקובלות עסקאות נוספות במקרקעין, המקנות זכות שימוש בנכס בלא העברה של הבעלות.
שכירות במקרקעין היא זכות שהוקנתה בתמורה להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם לתקופה מוגבלת, כאשר שכירות מעל לתקופה של חמש שנים נקראת חכירה, ושכירות לתקופה שמעל לעשרים וחמש שנים נקראת חכירה לדורות. 

דמי מפתח היא עסקת נדל"ן המהווה מעין הכלאה בין רכישת הנכס לשכירתו. בעסקה זו הרוכש משלם מחיר נמוך (כמחצית משוויו המלא של הנכס), ובתמורה מקבל חזקה על הנכס וממשיך לשלם דמי שכירות נמוכים במיוחד. בתמורה לתשלומים אלו, מקבל הדייר הגנה לזכויות המגורים שלו בנכס עד סוף ימיו. הוא אף יכול להוריש זכות זו לקרוב משפחה מדרגה ראשונה אם התגורר עמו סמוך למועד פטירתו. השיטה מעוגנת בחקיקה מיוחדת שעברה גלגולים רבים עד שנחתמה ונושאת את הכותרת: "חוק הגנת הדייר".
השלמתה של עסקת מקרקעין, כגון עסקה למכירת בית הנמצא בבנייה, עשויה להימשך זמן רב. להגנת זכויותיו של הקונה בעסקה כזו משמשת הערת אזהרה, שהיא רישום במרשם המקרקעין בדבר התחייבות בכתב, של בעל המקרקעין או בעל הזכות במקרקעין, לעשות במקרקעין מסוימים עסקה או להימנע מלעשות בהם עסקה. לרישום הערת אזהרה שתי מטרות: 

1. להזהיר ולהודיע, לכל מי שמתעניין במקרקעין שלגביהם רשומה הערת אזהרה, כי קיימת התחייבות מצד בעל המקרקעין לעשות בהם עסקה או להימנע מלעשות בהם עסקה, וזאת באמצעות עיון בפנקסים הפתוחים לעיון הציבור.
2. למנוע מבעל המקרקעין, שהתחייב לעשות עסקה עם קונה א', לעשות עסקה סותרת עם אדם ב' באותם המקרקעין, ללא הסכמתו של אדם א' או ללא קבלת צו מבית משפט. 

בהערכת שוויו נכס מקרקעין, כבסיס לעסקה בנכס זה או לשם ביטוחו עוסק שמאי מקרקעין.
לעסקה במקרקעין אין תוקף ללא חוזה בכתב. 

מיסוי מקרקעין
היטל השבחה
היטל השבחה הוא תשלום הנדרש מבעל מקרקעין לוועדה המקומית אשר אישרה תוכנית והביאה בכך לעליית שווי המקרקעין שלו. היטל ההשבחה לוועדה המקומית מותנה בעליית ערך המקרקעין בעקבות מתן אחד מהאישורים הבאים על ידי אותה וועדה:
• אישור תוכנית בניין עיר
• אישור הקלה
• אישור שימוש חורג.
גובה ההיטל הוא מחצית מעליית השווי של המקרקעין, והוא משולם ביום מימוש הזכויות בקרקע. גובה ההיטל נקבע על ידי שמאי מטעם הרשות המקומית אך ניתן לערער אליו תוך 30 יום. 

מס שבח
רווח הון ממכירת מקרקעין בישראל. מס שבח הוא היסטורית קיים בחוק נפרד ולא בפק' מס הכנסה אך מהותית אין שום הבדל. זהו חוק מיסוי מקרקעין. היה קיים עוד לפני שהיו קיימים רווחי הון בפק'. הוא מוטל גם על מכירות מק' של ישראלים בשטחים. במסגרתו, קיימים אותם פטורים ממס על מכירות של דירות מגורים בישראל. בארץ אי אפשר להעביר דירה בטאבו אם אין אישור ממס שבח ששולם המס או שיש פטור. הנטייה היא להתבלבל עם היטל השבחה. 

מס רכישה
על פי החוק חייב כל רוכש מקרקעין בתשלום מס רכישה על פי מדרגות המתעדכנות אחת לשלושה חודשים. את המס משלמים למס הכנסה תוך 50 יום ממועד החתימה על הסכם הרכישה. 

מקרקעין, תכנון ובניה 
ע"פ חוק המקרקעין יש לקבל הסכמתם של 75% מהדיירים בבית משותף לצורך הרחבת דירה. במקום זאת, ניתן גם להשיג רוב של שני שליש מבעלי הרכוש המשותף. בבניית תוספת ממ"ד ניתן להסתפק ב- 60% מהדיירים. עם זאת, במידה וההתנגדות של השכנים אינה סבירה, ניתן להפעיל את תקנה 2 א' לחוק התכנון והבניה, ולשלוח מכתבים רשומים למסרבים לחתום לשם שמיעת התנגדותם. במקרה וההתנגדות אינה סבירה ייתכן כי הוועדה המקומית לתכנון ובניה תאשר בנייה גם ללא רוב זה. המפקח על בתים משותפים במשרד הפנים אחראי לבדיקת מצבים בהם יש ניגודי אינטרסים כאלה, והוא יושפע רבות מהעמדה התכנונית של הוועדה המקומית לגבי ההתנגדות.

משכנתא
כאשר נדרש מימון בנקאי על מנת להשלים את רכישת המקרקעין, הלווה יפנה לבנק לצורך קבלת משכנתא.
מימון זה ניתן על ידי הבנק תוך מישכון הנכס ושיעבודו לבנק, תוך רישום הערת אזהרה במנהל מקרקעי ישראל/טאבו.

חזרה לקטגוריה

הדפס מאמר

שלח לחבר