מיסוי הכנסת שכר דירה בחו"ל

שאלתך:

 

תושב ישראל שיש לו דירה יחידה בארץ . רוכש 4 דירות מגורים בחו"ל (טיביליסי ווורשה)
 

1.האם חוק דירה שלישית חל עליו ?
 

2.האם ניתן לקזז מסכום ההכנסות משכר דירה עלות אחזקה של המבנה , מס מקומי 8.5% , פחת 4% בניכוי קרקע , ביטוח 5%?
 

3.מהו המס בארץ לאחר הוצאות הרשומות בשאלה הקודמת?
 

4.האם צריך לשלם מס מקומי אם משלם את המס בארץ?
 

תשובתנו:
 

1. תושב ישראל שיש לו הכנסות מדמי שכירות מנדל"ן בחו"ל (שאינה נחשבת הכנסה מעסק)יכול לבחור באחד משני מסלולים:

1.1 . מסלול רגיל – על פיו יחול מס בשיעור מלא על ההכנסה נטו כלומר ניתן יהיה לקזז מההכנסות משכירות את ההוצאות שהוצאו לתפעול הנכס וכן ניתן יהיה לקבל זיכוי בגין המס הזר ששולם.

1.2 . מסלול מס מופחת בשיעור 15% ללא אפשרות לניכוי הוצאות כלשהן למעט פחת וללא זיכוי של המס הזר ששולם.
 

2. המסלול הרגיל – במסלול זה ההכנסות ימוסו כמו הכנסה מנדל"ן מסחרי בארץ. כלומר, כל ההוצאות הקשורות לתפעול הנכס כגון ארנונה, שיפוצים, תיקונים, ביטוח, נסיעות, פחת וכד' יקוזזו מהכנסות השכירות. בגין הרווח לאחר הפחתת ההוצאות ישולם מס לפי שיעור המס השולי של בעל הנכס.

המס הזר ששולם בנוסף, במסגרת מסלול זה מקבל הנישום זיכוי בגובה המס ששולם כנגד חבות המס –שלו בישראל. מטבע הדברים למדינה שבשטחה נמצא הנכס זכות מיסוי ראשונה על הכנסות הצומחות מן הנכס .
 

3 . מסלול מס מופחת על פי סעיף – 122 א לפקודת מס הכנסה, יחיד שהיתה לו הכנסה מדמי שכירות מנדל"ן בחו"ל, שאינן הכנסות מעסק כהגדרתן בפקודת מס הכנסה, רשאי לשלם על הכנסות אלו מס בשיעור 15% על ההכנסות ברוטו בניכוי פחת ללא אפשרות של ניכוי הוצאות וכן ללא אפשרות של זיכוי על המס הזר ששולם על ידו. כלומר, במסלול זה בנוסף למס בחו"ל ישולם בישראל מס בשיעור 15% על ההכנסות ברוטו בניכוי פחת של 2% עד 4% בהתאם לסוג הנכס (בנטרול מרכיב הקרקע שלגביו אין פחת).