מיסוי מקרקעין – מכירת דירות - שאלות ותשובות מקצועיות

קטגוריות

טופס יצירת קשר

חיפוש מידע לפי א' - ב'

א ב ג ד ה ו ז ח ט י כ ל מ נ ס ע פ צ ק ר ש ת

מיסוי מקרקעין – מכירת דירות (22-10-15)	נכתב ע”י אלי דורון, עורך דין- ירון טיקוצקי, עורך דין (רואה חשבון)- עמית משה כהן, עורך דין

שאלתך:

יעקב מחזיק ב- 3 דירות מגורים בראשונה הוא גר השנייה והשלישית מושכרות למגורים. יעקב לא ביצע מכירה של דירות שהיו ברשותו כלל ב 10 השנים האחרונות. הדירה השנייה נקנתה מקבלן בשנת 1977 והדירה השלישית זו בניה עצמית משנת 1995 יעקב רוצה להעביר הדירה השנייה לביתו אשר נשואה עם ילדים ואת הדירה השלישית לביתו השנייה אשר רווקה. לשתיהן זו תהיה דירת מגורים יחידה. א. מתי הבנות תוכלנה למכור הדירות שהועברו אליהן במתנה - ללא תמורה, ע"פ החוק הנוכחי ??? ב. במידה והמכירה תתבצע בתום תקופת הצינון ע"פ החוק האם מלוא המכירה , בהנחה שמחיר המכירה יהיה נמוך מ- 4500000 שח לגבי כל דירה, תהיה פטורה ממס שבח. ואם לא ,מה תהיה החבות במס. איזה חלק של השבח יהיה פטור ואיזה חלק של השבח יהיה חייב במס. ג. האם יש חשיבות לרישום ערך הדירות בהעברה במתנה - ללא תמורה. מלבד נושא חישוב 1/3 מס הרכישה שיוטל על מקבל הדירות.

תשובתנו:

בהתאם לדין הקיים, ניתן למכור זכות במקרקעין ללא תמורה (העברה במתנה) מיחיד לקרובו בפטור ממס שבח. מקבל ההעברה ישלם רק 1/3 ממס הרכישה שהיה משלם לו היה רוכש את הדירה בשווי כסף, בהתאם למדרגות מס הרכישה הידועות ביום העברת הזכויות בדירה.
בתוך כך, מאחר והעברת נכסים במתנה לקרוב משמשת מקלט מס נפוץ, וכדי למנוע העברות מלאכותיות, לפיהן יועברו דירות ללא תמורה לצורך מכירתן מאוחר יותר בפטור ממס שבח, נקבעו בחוק תקופות צינון, בהן לא ניתן יהיה למכור את הדירה אשר התקבלה במתנה לתקופות שונות, בפטור ממס שבח.
מכירת דירה (או חלק מדירה) שהתקבלה במתנה (דירה שנתקבלה עד ליום ה-31.12.2013) כאמור היתה כפופה לתקופת הצינון שאורכה בין שנה אחת עד 4 שנים כמפורט להלן : אם הדירה לא שימשה דרך קבע למגוריו של המוכר – עד שיחלפו ארבע שנים, וכשנותן המתנה הוא הורה – שלוש שנים, מיום שנעשה בעלה;
בתוך כך, מיום ה-1.1.2014 ,בהתאם לסעיף 49ו בחוק מיסוי מקרקעין בנוסחו החדש, השתנו תקופות הצינון, ובהעברה ללא תמורה מיחיד לקרובו תחול תקופת צינון בת 4 שנים מיום קבלת המתנה, ובמידה שמקבל המתנה התגורר בדירה דרך קבע, עד שיחלפו 3 שנים מיום שהחל להתגורר בה דרך קבע. בשים לב כי העובדה לפיה הדירות נשוא עיניינינו יהוו את דירותיהן היחידות של הבנות לא דיה בה, שכן כדי להינות מהפטור דנן יהא עליהן להתגורר בדירות ממש. נוסיף כי לפי הוראת החוק החדשה, אין משמעות יותר לסוג הקרבה בין מעביר המתנה למקבל.
בנוגע לשווי המכירה, ככל ושווי המכירה יהיה גבוה מ-4.5 מילון ש"ח, אז הפטור לא יחול על כל הרווח ממכירתה אלא רק על חלקו.
דגשים נוספים –
מוכר שקיבל את הדירה לפני שמלאו לו 18 שנים, יתחיל לגביו מנין השנים האמורות מיום שמלאו לו 18 שנים.
אם הבעלות בדירה הנמכרת משותפת לבני זוג, ייקחו בחשבון את התקופות האמורות לעיל את גילו של המבוגר שבהם.
לענין זה – יראו קבלת 50% לפחות ממחיר הדירה במתנה, בתוך שלוש שנים שקדמו לרכישתה, כקבלתה במתנה.
כלומר, אין משמעות אם הדירה עצמה הועברה ללא תמורה או ש-50% לפחות מכספי רכישתה הועברו במתנה – כך או כך תיחשב הדירה כדירת מתנה.
אין לראות באמור משום חוות דעת ואין לסמוך על תוכנו ללא קבלת ייעוץ ספציפי.

חזרה לקטגוריה

הדפס מאמר

שלח לחבר