מיסוי קבוצות רכישה

המיסוי על “קבוצות רכישה”, מעסיקה מאוד את רשות המסים, גם בהיבט המיסוי על מארגן הקבוצה וגם במיסוי קבוצת הרוכשים. קיימים היבטי מיסוי שונים להתארגנות במסגרת קבוצת רכישה, אנו נציין את המרכזיים שבהם:

* חסכון במס רכישה: חסכון במע"מ למוכר הקרקע שהינו אדם פרטי ואינו מסווג כעסק לעניין מע"מ.

* חסכון במס הכנסה: לקבוצה גם קיים חסכון במגוון הוצאות רחב כמו: הוצ' מימון, רווח יזמי הוצאות פרסום וכד' המהווים חלק ממשקל העלות של הפרויקט ומשליכות על כל היבטי המיסוי הקיימים.

כמו כן, ראוי לציין שלצד החיסכון נוטלת קבוצת הרוכשים סיכונים שונים כמו: חוסר ודאיות לגבי השלכות המס והחקיקה הצפויה, מועד סיום הפרויקט ומסירת הדירה, אחריות לליקויים המהווים במהלך הבנייה וכו'.
 

סוגיית מיסוי מארגן קבוצת הרוכשים, נדונה במספר פסקי דין, כאשר היבטי המיסוי המרכזיים שעולים הם:
האם מארגן קבוצת הרוכשים הינו גורם שרכש בעצמו את המקרקעין מבעליהם ולאחר מכן, מכר בעסקה נוספת את המקרקעין או את הדירות המוגמרות לקבוצת רוכשים ? האם יש לראות במארגן קבוצת הרוכשים כמתווך בין הקבוצה לבין בעלי המקרקעין?

בהתכנסות הועדה להיבטי המיסוי של פעילות קבוצות רכישה מטעם רשות המסים הוצעו ההמלצות הבאות:
1. מס רכישה - הוועדה ממליצה להעביר תיקון חקיקה מבהיר לפיו יחול חיוב הרוכש במס רכישה בהתאם לעלות הכוללת של בניית הדירה.

2. עניין המע"מ ברכישת הקרקע - הוועדה הציעה לשנות הגדרת "עסקת אקראי" לעניין חוק מע"מ כך שתיכלל גם מכירת קרקע לקבוצת רוכשים, ובפועל מלוא עלויות רכישת הדירה במסגרת קבוצות רכישה למעט מרכיבי האגרות ימוסו במע"מ.

3. מס הכנסה - כאן המלצות הוועדה מתחלקות להיבט מיסוי קבוצת הרוכשים ולהיבט מארגן הקבוצה:
3.1 קבוצת הרכישה - הומלץ ליצור מנגנון דיווח שיאפשר מעקב אחר משקיעים הרוכשים מספר דירות וזאת כדי לבחון האם ההכנסה ממכירת אותן דירות עולה לכדי עסק או עסקת אקראי, ולמסותם בהתאם.
3.2 מארגן הקבוצה - אין שינוי ביחס למצב הקיים, המארגן חייב בדיווח על ההתקשרות בקבוצת רכישה בהתאם למבחני השליטה והנשיאה בסיכונים, במסגרתם סווג המארגן כקבלן או כמתווך והכנסתו הינה הכנסה עסקית.

האמור דלעיל מהווה מאמר כללי ואין בתוכנו ו/או בכל חלק ממנו משום המלצה ו/או חוו"ד מכל סוג שהוא והמסתמך על המידע ו/או עושה בו שימוש, עושה זאת באחריותו בלבד.