רכישת דירה באמצעות חברה

שאלתך:
 

בעל חברה רוצה לרכוש דירת מגורים ע"מ להשכיר אותה לאשתו ולקולגה שלה (שתיהן פסיכולוגיות ),הן ישלמו מדי חודש שכ"ד עבור ההשכרה, החברה תוציא כמובן חשבונית מס לכל אחת משתיהן. האם קיימת בעיית מס ו/או מע"מ בקנית הדירה ובהמשך כפי שתיארתי כאן? האם בעת מכירת הדירה תהיה בעיית מס שבח (אם היא לא תושכר למגורים ולכן לא תחשב לדירת מגורים מזכה) או שלאור השינויים בחוק החברה תשלם מס שבח בכל מקרה )אם יהיה שבח. האם יש בעיית מע"מ במכירה.

 

תשובתנו:
 

1 . בכפוף להחלטת מיסוי : 14/663 , הרי שלאור העובדה כי החברה הינה בגדר "עוסק" לצרכי חוק מע"מ, רכישת הדירה מהאדם הפרטי הינה בגדר "עסקת אקראי" החייבת במע"מ .
 

2 . לאור תקנה 6 ב)א(לתקנות מע"מ, החייבת במס בגין העסקה הינה החברה ועליה להנפיק לספריה חשבונית עצמית ולשלם את המס הנובע ממנה .
 

3 . עפ"י סעיף 13 ( 3 )לחוק מע"מ, עסקת השכרת הדירה למגורים לבעל המניות תהייה פטורה ממע"מ .
 

4 . לאור סעיף 13 לחוק מע"מ, החברה לא תהא רשאית לנכות את מס התשומות הכלול בחשבונית העצמית שהנפיקה לספריה .
 

5 . האמור לעיל יתקיים גם במקרים שהדירה תירכש מגורם שאינו קשור לחברה או שהדירה תושכר לגורם שאינו קשור לחברה וכן גם במקרים שעוסק שאינו מאוגד כחברה בע"מ ירכוש לצרכי עסקו דירת מגורים מאדם פרטי והוא ישכיר את הדירה למגורים .
 

6 . חשוב לזכור שכאשר חברה רוכשת דירה היא אינה נהנית מסכום הפטור הגלום במדרגות מס הרכישה ובמדרגות המס הנמוכות כפי שנהנה מהן היחיד. קרי, החברה תשלם מס רכישה החל מהשקל הראשון לפי מדרגות מס הרכישה לדירת מגורים שניה המשתנות משנה לשנה.
 

7 . כמו כן במועד המכירה, הרווח יהיה חייב במס שבח בהתאם לשיעור מס החברות כיום - 25% , כמו כן במידה ובעל מניות החברה יבקש למשוך אליו מהחברה את הרווחים ממכירת הדירה, ישולם מס כולל משוקלל של 45% .

 

8 . אין לראות באמור משום חוות דעת ואין לסמוך על תוכנו ללא קבלת ייעוץ ספציפי.