האם הפטור ממס שבח יביא לצניחת מחירי נכסי יוקרה?

כל מי שמוכר נכס שברשותו, בהנחה ואין לו פטור, צריך לשלם כידוע מס שבח על מכירת הנכס. מס זה מגלם את העלייה בערך הנכס במשך השנים. הרעיון הוא, על פי המדינה, שאם אנחנו מוכרים נכס ברשותנו, הרי שבמשך השנים ערכו עלה, בין היתר כתוצאה מהתפתחות סביבתית שאיננה קשורה אלינו, על כן אנחנו צריכים לשלם למדינה מס שבח. במובן מסוים, המס הוא על הרווח שאנחנו אמורים לעשות ברגע שנמכור את הנכס.

כפי שציינו, יש מי שיש לו פטור ממס זה, בין היתר מי שמוכר נכס אחרי למעלה מארבע שנים, הסיבה היא שהמדינה לא רצתה לגרום לאנשים להיפגע מבחינה כלכלית, במיוחד לאור העובדה שמרבית האנשים מחזיקים נכס אחד ברשותם והם מתגוררים בו למעלה מארבע שנים, על כן אין סיבה שהם ישלמו עליו מס שבח כמו מי שמוכר נכס אחרי פחות מארבע שנים, אשר סיכויים רבים שהסיבה היחידה שבגינה הוא מחזיק בנכס, היא לצורכי השקעה.

כעת עולה השאלה, האם פטור ממס שבח או ביטולו לגמרי יוביל לצניחה של מחירי נכסי יוקרה. כפי שאפשר להבין נכסי יוקרה, בתים פרטיים, פנטהאוזים או נכסים אחרים, נמכרים במחיר גבוה מזה של דירות רגילות. לפיכך המדינה אמורה להרוויח מהם יותר במידה והמוכרים ישלמו מס שבח, לכן עולה השאלה מה יקרה אם המדינה תחליט לבטל מס שבח?
 

ההיגיון הכלכלי אומר, שאם יתבטל מס השבח או יינתן פטור מסוים לבעלי נכסי יוקרה, המחירים של הנכסים ירד. ההסבר הוא, שכיום המחיר בו נמכרים נכסי יוקרה מגלמים בתוכם גם את עלות המס. כלומר המוכר מגלגל את מס השבח על הרוכש דרך עלות הנכס. מה שיוצר עלייה במחירי נכסי יוקרה (ונכסים בכלל). אם יוחלט על פטור של מס שבח, הרי שלא תהיה סיבה לגלגל את המס על חשבון הרוכש, ולכן המחירים ירדו.

כתוצאה מכך שהמחירים של נכסי יוקרה ירדו, סביר להניח שלא רק הם ירדו אלא גם מחירים של נכסים אחרים ירדו, מתוך מגמה כללית של שוק הנדל"ן. לירידה הזאת תהיה השפעה נוספת והיא שיותר אנשים יהיו מוכנים למכור את הנכסים שלהם, מאחר והם יצליחו להשיג רווח גדול יותר, ישתלם להם למכור את הנכסים שלהם.

החיסרון של פטור מס שבח הוא, שהמדינה תרוויח פחות כסף. בסופו של דבר כספי המס הולכים למדינה, היא מעוניינת בהם שכן מדובר בסכומים גדולים וכאן המדינה תפסיד. כמו כן, ביטול מס שבח, עלול להביא לכך שיותר גורמים יחזיקו בנכסים לצורך השקעה, ועל כן הם ימכרו וירכשו נכסים לעיתים תכופות יותר, זה עלול להיווצר מצב תנודות תכופות יותר בשוק הנדל"ן ולא בטוח שזה מצב עדיף על מה שקיים היום.